En el momento en el que encontramos un inmueble que nos agrada empiezan las negociaciones, y finalmente habrá que firmar el contrato de alquiler en el que se habrá llegar a un acuerdo.
Es importante conocer la Ley de Arrendamientos Urbanos, y es que lo que se indica en el contrato de alquilar tan solo será válido en el caso de que esté en sintonía con lo que establece la ley.
Tanto el arrendador como el arrendatario tendrán que cumplir con una serie de obligaciones para que el trato salga bien.
- El arrendador es el propietario de la propiedad que se va a alquilar y lo ofrece al arrendatario. Como condición, este último tendrá que hacer frente a una forma de satisfacer dicho ofrecimiento, como es el pago de un pago mensual.
- El arrendatario es un sujeto que disfrutará de la propiedad a cambio de aportar una contraprestación que debe estar claramente indicada en el contrato de alquiler.
Aunque cada contrato es un mundo, y debe regirse por el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, existen unas obligaciones básicas que deben cumplir el arrendador y el arrendatario. Estas las vamos a estudiar en las siguientes líneas:
¿Qué obligaciones deben cumplir el arrendador y arrendatario en un contrato de alquiler?
1. Duración
Se tendrá la plena libertad para poder pactar la duración del contrato de alquiler que se desee. Ahora bien, en el caso de que se llegue a un acuerdo de que la duración es inferior a un año, el contrato se irá prorrogando de forma automática cada 12 meses, hasta llegar a los 3 años.
En el caso de que el arrendatario no quiera seguir con el alquiler, lo único que tendrá que hacer es avisar al arrendador con un preaviso de 30 días.
En el momento en el que hayan pasado estos 3 años, el contrato se prolongará 12 años más de manera automática, a no ser que una de las dos partes haya avisado a la otra con 30 días de antelación antes de la fecha de vencimiento establecida por contrato.
También podría darse el caso de que el arrendador requiera del uso de la vivienda, por los motivos que sean. Tan solo podrá solicitar el inmueble al arrendatario si ya ha pasado un año de contrato, y siempre manifestando su petición con una antelación de 2 meses. En esta situación no se verá prolongado el contrato.
2. Obligación los 6 primeros meses
El arrendatario puede desistir del contrato de alquiler, pero para ello tendrán que haber pasado un mínimo de 6 meses. Tendrá que avisar de la situación con un margen de 30 días antes del desistimiento.
Esto quiere decir que el contrato estimula que los 6 primeros meses son obligatorios para el arrendatario.
3. Revisión del pago
En cuanto se firma el contrato de alquiler, la principal obligación que tendrá que cumplir el arrendatario es pagarlo con la frecuencia establecida. La ley indica que la cuantía a abonar tendrá que ser estipulada en libre acuerdo por las partes. En el caso de que no se haya indicado en el contrato de alguna otra manera, la forma de pago se llevará a cabo de manera mensual y siempre en los 7 primeros días del mes.
El arrendador no tiene protestad para exigir el pago adelantado del siguiente mes.
En cuando a la revisión de la cuantía del alquiler, esta se podrá llevar a cabo de manera mensual. Una vez que haya terminado el contrato, las dos partes podrán hacer una revisión y así intentar llegar a un acuerdo. En el caso de que no se llegue a un consenso, no se procederá con la revisión.
Existe una excepción en la que el arrendatario podrá subir la renta, aunque el arrendatario no está de acuerdo, y es para hacer reformas y mejoras en el hogar. La condición es que deben haber pasado 3 años y que las obras deben estar justificadas.
4. Muerte del arrendatario
A la hora de estudiar las obligaciones fundamentales de un contrato de alquiler es importante tener presente algunas situaciones extremas, de esas que pensamos que nunca ocurrirán, como puede ser la muerte del arrendatario.
Si esta se diese, se podrá subrogar el contrato hacia el cónyuge, así como a cualquier otra persona que pueda tener una determinada relación con el arrendatario: podría derivarse hacia los ascendientes o descendientes, incluso hasta hermanos.
Podemos conocer mejor los términos de la subrogación según lo que se establece en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
5. Pago de la Comunidad y otros gastos
Un inmueble tiene asociados algunos gastos de mantenimiento, como puede ser el pago de impuestos como el IBI o la gestión de residuos. Lo más común es que de estos gastos se encargue el arrendador, pero no tiene que ser siempre así: lo cierto es que las 2 partes podrían pactar que una parte o la totalidad de los gastos tiene que hacerles frente el arrendatario.
Si esto fuese así, debe indicarse claramente en el contrato la cuantía a la que ascienden cualquier gasto o tributo. El arrendatario tiene que conocer claramente estos gastos, la frecuencia con la que los debe asumir, así como las formas de pago con las que cuenta.
6. Condiciones de habitabilidad
Otra obligación muy importante del contrato de alquiler, y esta se aplica directamente al arrendador. Este se compromete a realizar cualquier obra o reparación para asegurarse de que la vivienda se encuentra en buenas condiciones, sin subir la renta. No obstante, existen algunas excepciones que se determinan en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.
7. Fianza
El arrendatario debe entregar una fianza que se pactará en el contrato, aunque lo más habitual es que corresponda con una mensualidad de la renta. También es posible exigir otras garantías, como podría ser un aval bancario u otro tipo de fianza.
8. Adquisición preferente
En el caso de que el arrendador decida vender la vivienda, el arrendatario tendrá adquisición preferente sobre la misma sobre cualquier otro posible comprador.
Estas son las 8 obligaciones más comunes que deben cumplir el arrendador y arrendatario en un contrato de alquiler.
