A vueltas con la reforma de los desahucios”

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Los últimos dramas sociales sufridos por algunas familias españolas que hemos conocido a través de los medios de comunicación han vuelto a reabrir el debate social, y jurídico, sobre nuestra regulación de las hipotecas y de los procesos de desahucio.

Ante tal situación, el Gobierno ha reaccionado con la rapidísima elaboración y promulgación del Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar a los deudores hipotecarios, que ya entró en vigor al día siguiente tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado. Sin duda, este Real Decreto-ley tiene como objetivo dar respuesta a determinadas personas o familias que tengan dificultades para atender a sus pagos y que, debido a tal situación, puedan llegar a perder su vivienda habitual.

Ahora bien, y antes de entrar a analizar cuáles son las líneas generales del Real Decreto-ley, debe apuntarse que, con anterioridad, ya se habían introducido algunas novedades legislativas que, quizás, no han tenido la misma repercusión al no estar precedidas por situaciones tan dramáticas.

Un primer ejemplo al que nos queremos referir es la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, que ya modificó algún precepto de nuestra Ley que regula el proceso civil y  con el ánimo de aclarar ciertos aspectos a la ejecución especial hipotecaria precisando que el régimen de esta ejecución contra determinados bienes pasará a convertirse en general contra todo el patrimonio del deudor. Es decir, que si bien antes el ejecutante que no viera satisfecho su crédito con garantía hipotecaria tras la ejecución dirigida exclusivamente a los bienes hipotecados tenía la opción de embargar directamente otros bienes del deudor hasta la cantidad que faltase para saldar su crédito prosiguiendo la ejecución con arreglo a las normas ordinarias aplicables, con esta nueva regulación el ejecutante tiene la obligación de solicitar el despacho de la ejecución, por tanto, previo al embargo, pero con la presentación de una nueva demanda ejecutiva y la obtención de una resolución favorable.

Otro ejemplo lo encontramos en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que  introdujo diversos mecanismos conducentes a permitir la restructuración de la deuda hipotecaria de aquellos que padecen extraordinarias dificultades para atender su pago así como la flexibilización de la ejecución de la garantía real. Pues bien, en esta ocasión el modelo de protección que se plantea gira en torno a la elaboración de un código de buenas prácticas a las que las entidades de crédito y aquellas otras entidades que se dediquen de manera profesional a la concesión de préstamos o créditos hipotecarios se pueden adherir voluntariamente. En todo caso, debemos aclarar que la mayoría de las medidas incluidas en el código serán de aplicación a aquellos deudores que se encuentren dentro de lo que se denomina “umbral de exclusión”, seleccionando de un modo ciertamente restrictivo a las personas que puedan acogerse a este sistema (por carecer de rentas derivadas del trabajo, por soportar una cuota hipotecaria superior al 60% de los ingresos netos, etc.).

            El citado código de buenas prácticas dispone de tres fases de actuación bien diferenciadas. La primera, tendente a la posible reestructuración de la deuda hipotecaria a través de una carencia en la amortización de capital, la reducción del tipo de interés durante cuatro años y la ampliación del plazo total de amortización. La segunda, si el plan de reestructuración resultara inviable, se permite que las entidades ofrezcan una quita en el capital pendiente de amortización y, en tercer lugar, y resultando imposibles las anteriores opciones, el deudor podrá solicitar, y la entidad deberá aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, se da la opción a las familias de continuar durante dos años, sin derecho a prórroga salvo acuerdo entre las partes, en la vivienda como arrendatario y pagando un importe anual del 3% del importe total de la deuda. Eso sí, en caso de incumplimiento de la obligación de pago se devengará un interés de demora del 20%.

Centrándonos ya en las medidas urgentes adoptadas en el último Real Decreto-ley, brevísimo por cierto, lo primero que nos llama la atención es que, una vez más, en la exposición de motivos el legislador se hace eco de la necesidad de una reforma “más en profundidad” del marco jurídico para la situación de sobreendeudamiento de las personas físicas. Habrá que seguir esperando cómo y cuándo se resuelve esta cuestión.

Pero la gran medida del Real Decreto-ley, de carácter temporal y excepcional no olvidemos, es permitir la suspensión inmediata, y durante el plazo de dos años, de la fase final de los desahucios de aquellas familias que se encuentren en una situación de “especial riesgo de exclusión”. Es decir, se garantiza a determinados deudores hipotecarios, los más vulnerables, que no sean desalojados de sus viviendas en la confianza de que una vez transcurrido dicho plazo aquellos hayan superado su situación de dificultad. Este colectivo deberá estar bajo unas circunstancias económicas concretas que justifiquen, en todo caso, su situación de vulnerabilidad, o lo que es lo mismo: (i) tener ingresos de la unidad familiar no superior a los 1.597 euros, (ii) que sufran una alteración significativa de las circunstancias económicas, es decir, cuando la carga hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos y (iii) que el crédito garantizado con hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad.

En todo caso, esta medida de urgencia que se ha hecho sin modificar el procedimiento de ejecución hipotecaria ni tampoco la norma procesal, va dirigido a un sector de la población muy concreto y tiene un carácter temporal, por lo que no habría que descartar que en el futuro se aborde. Lo cierto es que en el resto miembros de la Unión Europea tampoco son ajenos a esta cuestión y se aplican distintas fórmulas para evitar situaciones también dramáticas. Por ejemplo, Francia cuenta con una Ley que prevé la condonación judicial de las deudas de las personas físicas con la liquidación de su patrimonio y Alemania y Portugal ofrecen un proceso de negociación que puede concluir con una condonación parcial de la deuda cuando se esté ante deudores de buena fe.

En conclusión, nos parece acertada, y humana, la respuesta ofrecida por el Gobierno ante aquellos casos que, objetivamente, pudieran ser más dramáticos, si bien no podemos dejar de recomendar la necesidad de una profunda reflexión con cierta prudencia ante futuros o más profundos cambios, a la vista del riesgo de graves efectos colaterales.

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