En un contexto de gran dinamismo el mercado inmobiliario español se enfrenta a desafíos estructurales que amenazan su sostenibilidad. A medida que las cifras de compraventa alcanzan niveles no vistos desde 2007, el acceso a la vivienda se vuelve cada vez más complicado, especialmente para los jóvenes. El mercado inmobiliario en España 2025 es ahora mismo una bomba de relojería, cuyos efectos están empezando a tener un gran coste y lo que es peor todavía, es que no hay visos de que vaya a cambiar a corto y medio plazo.
El informe “Mercado inmobiliario en España 2025” de OBS Business School, liderado por el profesor Carlos Balado, presenta un análisis profundo y propuestas concretas para abordar esta crisis habitacional y garantizar un futuro más estable y accesible.
OBS Business School analiza los desafíos y propone soluciones para un mercado al límite
El mercado inmobiliario español vive un momento de gran dinamismo, con cifras de compraventa que no se veían desde 2007, pero también afronta una creciente tensión estructural. Los precios se disparan, la oferta es insuficiente, los jóvenes no pueden acceder a la vivienda, y el marco regulatorio se convierte en un freno más que en un facilitador.
El informe en cuestión alerta de que, si no se actúa con decisión, España no podrá atender la demanda prevista de entre 1,6 y 2,3 millones de viviendas en los próximos cinco años, y en 2030, con una población estimada de 52 millones de habitantes, el problema podría adquirir dimensiones críticas.
Radiografía del mercado: máximos históricos y desequilibrios preocupantes
El primer trimestre de 2025 ha marcado un hito: 181.625 operaciones de compraventa, lo que representa un crecimiento del 5,3 % respecto al trimestre anterior y sitúa al año en camino de superar las 732.000 transacciones. El precio medio de la vivienda ha alcanzado los 2.226 €/m², con un crecimiento interanual del 8,1 %, siendo el más alto registrado hasta la fecha.
Las comunidades autónomas con los precios más elevados son:
-
Madrid: 3.955 €/m²
-
Baleares: 3.822 €/m²
-
País Vasco: 3.193 €/m²
-
Canarias: 2.625 €/m²
Y las ciudades más caras son:
-
San Sebastián: 5.824 €/m²
-
Madrid: 4.716 €/m²
-
Barcelona: 4.538 €/m²
-
Palma de Mallorca: 3.735 €/m²
-
Bilbao: 3.129 €/m²
El acceso a la vivienda, una misión imposible para muchas familias
Uno de los indicadores más relevantes es el esfuerzo financiero que deben realizar las familias para adquirir una vivienda. El umbral recomendado por organismos internacionales se sitúa en el 35 % de los ingresos. Sin embargo, 19 capitales superan ese límite. Los casos más extremos:
-
Málaga: 59 %
-
Cádiz, San Sebastián, Madrid y Barcelona: por encima del 50 %
-
Sevilla, Granada, Salamanca, Valencia, Palma de Mallorca, Santander, Pamplona y Bilbao: entre el 40 % y 50 %
-
Solo Zaragoza se mantiene dentro de parámetros razonables: 32 %
Este nivel de esfuerzo es incompatible con una economía familiar saludable y agrava la exclusión residencial de los jóvenes y clases medias.
¿Falta suelo o sobra burocracia?
Uno de los mitos habituales es que falta suelo urbanizable. Sin embargo, existen 255 millones de m² disponibles para construir 1,8 millones de viviendas. El verdadero problema, según OBS, es la excesiva complejidad administrativa y la inseguridad jurídica que rodea al proceso urbanístico.
Los proyectos tardan entre 10 y 20 años en ejecutarse, debido a:
-
La fragmentación de competencias entre administraciones (local, autonómica y estatal)
-
Trámites largos e inconexos entre planeamiento, gestión y ejecución
-
Licencias que tardan hasta dos años en concederse
-
Silencio administrativo negativo, que bloquea proyectos por omisión
La solución pasa por unificar procedimientos, establecer silencio administrativo positivo y tramitar en paralelo el Plan de Sectorización y el Plan Parcial, como propone el informe.
Un sistema fiscal que encarece la vivienda hasta un 45 %
La fiscalidad de la vivienda es uno de los grandes frenos del mercado. En España, puede representar hasta un 45 % del precio final de una vivienda, sumando impuestos como:
-
ITP.
-
IVA.
-
AJD.
-
Plusvalía municipal.
-
IRPF por ganancias patrimoniales.
-
Impuesto sobre Patrimonio.
-
IBI.
En total, se pueden pagar hasta 16 figuras impositivas, muchas de ellas redundantes. Esta fiscalidad compleja y elevada no solo desincentiva la compraventa, sino que reduce la oferta disponible al penalizar a promotores e inversores.
Mientras la recaudación del Estado por vivienda representa un 3,5 % del PIB, el gasto público destinado a políticas de vivienda apenas alcanza el 0,5 %. Es decir, el sistema extrae mucho del sector, pero devuelve muy poco.
Hipotecas: más tipo fijo, pero menos financiación
El informe destaca que solo el 65,5 % de las compraventas se financian con hipoteca, una cifra baja comparada con otros periodos. Sin embargo, hay un auge del tipo de interés fijo, que ya supone el 67,13 % de los nuevos créditos.
Las comunidades con más hipotecas a tipo fijo:
-
Galicia: 77,94 %
-
Asturias: 74,66 %
-
Cataluña: 73,88 %
Las que apuestan más por tipo variable:
-
Extremadura: 46,08 %
-
Aragón: 45,47 %
-
La Rioja: 41,13 %
Pese al auge del tipo fijo, la financiación hipotecaria para jóvenes y familias con pocos ahorros sigue siendo escasa. OBS propone recuperar los convenios con entidades financieras para facilitar avales públicos que permitan el acceso a vivienda.
El sector promotor: sin crédito y con inversiones al límite
Para duplicar la producción de vivienda, como exige la demanda prevista, los promotores necesitarán 25.000 millones de euros anuales durante los próximos 10 años. Sin embargo, el crédito al sector está en mínimos históricos: apenas el 6 % del PIB.
Los bancos exigen garantías muy elevadas, lo que bloquea proyectos viables. Además, la inseguridad normativa y los retrasos administrativos impiden que los promotores puedan planificar con antelación. Hoy ya están proyectando 2026 y 2027, pero sin certeza sobre si podrán ejecutar esos planes.
OBS Business School propone un decálogo de reformas para aplicar al mercado inmobiliario en España 2025
El informe finaliza con una serie de propuestas concretas que buscan atacar los principales cuellos de botella del sistema:
-
Reformar la Ley del Suelo para evitar que los desarrollos urbanísticos tarden hasta 20 años.
-
Reducir la carga burocrática que ralentiza la producción de vivienda.
-
Recuperar convenios con bancos y avales públicos para financiar hipotecas a jóvenes y familias.
-
Unificar trámites urbanísticos para pasar de 10 años a 4 en los desarrollos.
-
Imponer silencio administrativo positivo si no se cumplen los plazos legales.
-
Tramitar simultáneamente el Plan de Sectorización y el Plan Parcial.
-
Reformar la fiscalidad del sector para suprimir duplicidades y frenar su efecto inflacionario.
-
Ajustar por inflación las ganancias patrimoniales para evitar una tributación injusta.
-
Asignar más presupuesto público a políticas de vivienda.
-
Simplificar los procesos administrativos con una ventanilla única interadministrativa.
Una oportunidad para reformar con visión de país
El mercado inmobiliario español se encuentra ante una encrucijada. Las cifras de ventas y precios son espectaculares, pero ocultan problemas estructurales graves: escasez de oferta, fiscalidad penalizadora, inseguridad jurídica y acceso limitado a la financiación.
Las reformas propuestas por OBS Business School no son medidas aisladas, sino una hoja de ruta coherente para recuperar el equilibrio entre oferta y demanda, proteger al comprador y fomentar una producción sostenible. Si se implementan con voluntad política y consenso, podrían devolver al mercado la estabilidad que tanto necesita.
La implementación de estas reformas es imperativa para garantizar un futuro habitacional más equilibrado y accesible, recuperando así la estabilidad que el mercado necesita urgentemente.
