Uno de los detonantes de la celebración de las próximas elecciones generales el 29N ha sido el mercado de la vivienda y los dos decretos fallidos del gobierno ya en funciones. El problema viene de lejos, pues las grandes reformas de España de las últimas décadas han conseguido poner freno al alza de los precios de alquiler. Ni la prórroga forzosa de los contratos, que permitía a los inquilinos permanecer en una vivienda durante periodos muy prolongados, ni la liberalización de su duración lograron que el mercado corrigiera por sí mismo las subidas.
Una investigación de la Universidad Francisco de Vitoria (UFV), publicada en la revista científica Cities, ha estudiado a fondo la situación para tratar de arrojar luz al problema de la vivienda y tratar de plantear una estrategia eficaz. El trabajo, firmado por Sofía Borgia Sorrosal, Manuel Monge y Carlos Poza Lara, parte de un estudio de la evolución mensual de la variación interanual de los alquileres recogida en el Índice de Precios de Consumo (IPC) del Instituto Nacional de Estadística entre 1962 y 2024.
De la prórroga forzosa a la liberalización
En este amplio periodo, se han lanzado medidas que alimentan el histórico del mercado de la vivienda en España. Por ejemplo, en 1964, la Ley de Arrendamientos Urbanos mantuvo la prórroga forzosa, que permitía al inquilino permanecer en la vivienda durante periodos muy prolongados. Dos décadas después, el Decreto Boyer de 1985 introdujo un giro en sentido contrario al liberalizar la duración de los nuevos contratos.
La reforma de 1994 buscó una posición intermedia mediante contratos con una duración mínima de cinco años. Sin embargo, según el análisis de la UFV, ninguno de estos modelos logró reducir de manera sostenida la persistencia de las subidas.
Para medir esa resistencia a corregirse, los investigadores aplicaron una técnica estadística conocida como integración fraccionaria, utilizada para estimar cuánto tardan en disiparse los cambios en una serie temporal. En el mercado del alquiler, este enfoque permite analizar si una aceleración de los precios es un fenómeno transitorio o si deja una huella prolongada.
“Da igual el signo de la reforma. El alquiler apenas se corrige solo”, mantiene Manuel Monge, especialista en econometría de series temporales y autor de correspondencia del estudio.
Para Sofía Borgia, jurista especializada en fiscalidad inmobiliaria, el problema reside en que los cambios regulatorios no se acompañaron de suficientes medidas para ampliar la oferta. La investigadora defiende que la seguridad jurídica de los propietarios, los incentivos a los promotores para construir vivienda social en alquiler y una política fiscal que estimule la oferta deben formar parte de una misma estrategia.
El efecto temporal de los incentivos fiscales
La investigación identifica una excepción destacada en la evolución histórica: la eliminación de la deducción fiscal por el alquiler de la vivienda habitual, aprobada en 1998 y aplicada desde 1999. La ayuda permitía a los inquilinos desgravar parte de las cantidades pagadas, hasta unos 600 euros anuales.
Según los autores, la supresión de esa deducción pudo desplazar parte de la demanda hacia la compra de vivienda, en un contexto en el que el crédito empezaba a alimentar la expansión inmobiliaria. Durante aquellos años, el ritmo de subida de los alquileres se mantuvo relativamente estable, aunque las rentas siguieron aumentando.
Esa moderación, sin embargo, no equivalió a una solución estructural. De acuerdo con la estimación principal del trabajo, aquella etapa fue precisamente la que presentó una mayor inercia de los precios.
«Aunque los alquileres se mantuvieron relativamente estables durante aquellos años, eso no significa que la medida solucionara los problemas estructurales del mercado·, explica Carlos Poza, economista especializado en política económica y coautor del estudio. A su juicio, la reforma fiscal pudo contener temporalmente las subidas, pero no preparó al mercado para responder a nuevas presiones.
La crisis financiera y el cambio en la demanda
La moderación observada entre 2008 y 2015 tampoco puede atribuirse exclusivamente a la regulación. Los autores relacionan ese periodo con la crisis financiera, que corrigió parte de los excesos de la burbuja inmobiliaria. La reforma de 2013, que redujo de cinco a tres años la duración mínima de los contratos, llegó cuando la desaceleración ya había comenzado. En 2018 y 2019, los plazos volvieron a ampliarse a cinco años para propietarios particulares y a siete cuando el arrendador era una persona jurídica.
Mientras tanto, la demanda de alquiler experimentaba una transformación. Las dificultades para comprar vivienda tras la crisis empujaron a más hogares hacia el arrendamiento. Entre los hogares encabezados por menores de 35 años, la proporción que vivía de alquiler pasó del 24% en 2011 al 43% en 2017, según la Encuesta Financiera de las Familias citada en el estudio.
La oferta, sin embargo, no creció al mismo ritmo. Desde 2015, la inercia de los precios volvió a aumentar, en un mercado donde la demanda se concentraba cada vez más en las grandes ciudades y las zonas turísticas. El crecimiento de los alquileres vacacionales y de temporada añadió presión sobre la disponibilidad de viviendas destinadas a contratos de larga duración.
Borgia resume esta evolución como el paso de un alquiler que había sido una alternativa relativamente residual a un mercado tensionado por la insuficiencia de oferta. La jurista advierte de que, si los estímulos y la protección se dirigen exclusivamente al inquilino sin medidas que favorezcan la incorporación de viviendas al mercado, será difícil contener las subidas a largo plazo.
El estudio no permite extraer conclusiones definitivas sobre los topes de precios introducidos al amparo de la Ley de Vivienda de 2023. La serie analizada llega hasta enero de 2024, antes de que comenzaran a aplicarse en marzo de ese año los primeros límites en zonas tensionadas de Cataluña. Tampoco distingue entre comunidades autónomas.
4 medidas para corregir el desequilibrio
Frente a la sucesión de reformas parciales, los investigadores proponen actuar simultáneamente en cuatro ámbitos. El primero es ampliar el parque de vivienda social. Según los datos recogidos en el trabajo, en 2020 este segmento representaba el 2,5% del parque residencial español, frente al 30% de Países Bajos. Los autores señalan como referencia los programas franceses y defienden una mayor colaboración entre administraciones públicas, inversores y entidades sociales.
“España está a la cola de Europa en la promoción de vivienda social, y eso no se arregla con decretos ley, sino con años de políticas orientadas a garantizar una oferta de vivienda suficiente y a precios asequibles”, sostiene Borgia. El segundo eje consiste en mejorar los incentivos fiscales y las garantías jurídicas para los propietarios. La propuesta tiene especial relevancia en un mercado donde, según el Banco de España citado por el estudio, nueve de cada diez viviendas en alquiler pertenecen a personas físicas y no a empresas. Para los autores, movilizar a los pequeños propietarios resulta esencial para ampliar la oferta.
El sistema fiscal actual contempla una reducción en el IRPF sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. La Ley de Vivienda rebajó la reducción general del 60% al 50%, aunque puede alcanzar el 90% en zonas tensionadas si el propietario reduce al menos un 5% la renta respecto al contrato anterior. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen la reducción del 60%. Por su parte, la deducción estatal para los inquilinos desapareció en 2015, salvo para quienes conservan el derecho por contratos anteriores, mientras que las ayudas actuales dependen de las comunidades autónomas.
El tercer frente es garantizar una protección estable a los inquilinos, especialmente a los colectivos vulnerables y a los jóvenes, para quienes el acceso a una vivienda sigue siendo una dificultad económica relevante. El cuarto pasa por reformar la normativa urbanística y reducir la burocracia que retrasa la construcción de nuevas viviendas. Como se puede observar, la propuesta de la UFV no plantea elegir entre regulación y liberalización, sino combinar políticas que atiendan tanto a quienes necesitan una vivienda como a las condiciones necesarias para que exista una oferta suficiente.