España es uno de los países europeos con mayor tasa de vivienda en propiedad entre los mayores de 65 años. Sin embargo, muchos jubilados cuentan con patrimonio inmobiliario elevado y liquidez limitada. Es ahí donde entra en escena un producto como la hipoteca inversa, diseñado para convertir parte de ese valor patrimonial en ingresos periódicos, sin alterar el arraigo residencial.
Ese nicho lo trató de cubrir en su momento Santander en alianza con la aseguradora Mapfre, presentando esta opción a finales de 2023. Pues bien, actualmente la Santander Mapfre Hipoteca Inversa ha alcanzado un hito relevante al formalizar operaciones en todas las comunidades autónomas, culminando su despliegue territorial con la firma de un contrato en La Rioja el pasado mes de febrero.
La expansión territorial representa la consolidación de un modelo que nació con vocación de alcance estatal y que, tras más de dos años de comercialización, empieza a mostrar cifras significativas: más de 500 hipotecas inversas formalizadas desde su lanzamiento.
Madrid y Cataluña, principal mercado para la Santander Mapfre Hipoteca Inversa
Aunque la compañía ya opera en todo el territorio, la actividad continúa concentrándose en los grandes mercados inmobiliarios. El 57% de las operaciones se agrupan en Madrid y Cataluña, seguidas por Andalucía. El patrón territorial revela una fuerte presencia en capitales de provincia —63% de las firmas— y en municipios de más de 20.000 habitantes, que concentran más del 90% de los contratos, con especial peso de ciudades superiores a 100.000 habitantes.
Esta distribución no es casual. Responde a un modelo de concesión que prioriza zonas con alto dinamismo inmobiliario y baja volatilidad de precios. La estrategia persigue varios objetivos: facilitar la gestión futura del activo, ofrecer mayor seguridad jurídica y financiera, y permitir que los herederos puedan disponer de la vivienda con mayor agilidad si optan por cancelar la deuda o vender el inmueble.
En un producto como la hipoteca inversa, donde la devolución del préstamo se produce tras el fallecimiento del titular, la estabilidad del mercado inmobiliario es un elemento central en la ecuación de riesgo. De ahí que la entidad apueste por un crecimiento ordenado y prudente, alineado con la protección del entorno familiar.
El perfil del cliente: edad avanzada y mayoría femenina
El análisis de las primeras 500 operaciones dibuja un retrato claro del cliente medio. La edad de contratación se sitúa en 84 años y la renta mensual abonada ronda los 1.500 euros. Un dato significativo es la feminización del producto: el 70% de los solicitantes son mujeres y, en seis de cada diez casos, contratan solas, generalmente por ser solteras o viudas.
Este perfil responde a una realidad demográfica evidente: mayor esperanza de vida femenina y, en muchos casos, pensiones más reducidas. La hipoteca inversa se convierte así en una herramienta para reforzar la autonomía económica en edades avanzadas, permitiendo monetizar el patrimonio inmobiliario sin renunciar a la vivienda habitual.
Otro rasgo relevante es que en el 28% de las operaciones la firma se realiza por poderes, habitualmente por parte de familiares. Este dato refleja la importancia del acompañamiento en la toma de decisiones financieras complejas en edades avanzadas y la necesidad de transparencia en el proceso.
¿Cómo funciona la hipoteca inversa?
La hipoteca inversa es un préstamo dirigido a personas mayores de 65 años propietarias de su vivienda habitual. A diferencia de una hipoteca tradicional, el titular no paga cuotas mensuales; es la entidad quien abona una renta periódica utilizando como garantía el valor acumulado en el inmueble.
El cliente mantiene la propiedad y el derecho a residir en la vivienda de por vida. La deuda —capital más intereses— se liquida tras el fallecimiento. En ese momento, los herederos disponen de varias opciones: cancelar el préstamo con fondos propios, vender la vivienda para saldar la deuda o renunciar a la herencia.
Santander Mapfre ofrece el producto en modalidad con o sin renta vitalicia. En la opción con renta vitalicia, se garantiza el abono mensual hasta el fallecimiento del último titular, independientemente del tiempo transcurrido desde la firma. Esta modalidad aporta certidumbre en escenarios de longevidad elevada, aunque implica condiciones financieras específicas que deben analizarse caso por caso. La contratación de la Santander Mapfre Hipoteca Inversa, certificada por AENOR, incluye asesoramiento independiente previo a la firma ante notario, así como la información obligatoria a los herederos.